Raspunsuri la intrebari frecvente

Pentru vanzarea unui imobil sunt necesare:

• pentru persoane fizice, actele de stare civila complete ale tuturor celor implicati in tranzactia imobiliara, vanzatori si cumparatori: buletine, certificate de nastere, si dupa caz, certificate de casatorie, hotarari sau cerficate de divort, certificate de deces, conventii de schimbare a regimului matrimonial
• pentru firme si alte persoane juridice, sunt necesare actele firmei: certificate de inregistrare, statut sau act constitutiv, hotarari sau decizii de infiintare, buletine asociati si administratori;
• IBAN-ul contului bancar al vanzatorului;
• actele de proprietate complete ale imobilului. Pot fi intalnite diferite situatii, functie de modul de dobandire: contracte de vanzare cumparare, sau de donatie, sau de intretinere; contracte de schimb, titluri de proprietate, certificate de mostenitor, acte de partaj, hotarari judecatoresti, autorizatii de construire;
• pentru bunurile care anterior au fost cumparate cu plata in rate a pretului, trebuie dovada achitarii integrale a pretului;
• schitele cadastrale ale imobilului;
• pentru locuinte, birouri, spatii comerciale este necesar si certificatul de performanta energetica
• pentru pentru locuinte, birouri, spatii comerciale, sunt necesare adeverinte privind plata la zi a utilitatilor: gaz, curent, apa, salubritate, asociatie de locatari, agent termic
• de la primarie, este necesar certificatul fiscal si pentru terenuri, adeverinta de rol agricol
• daca se vinde teren extravilan, este necesar a se parcurge procedura de ofertare conform legii 17/2014
• daca imobilul ce doriti sa il vindeti este ipotecat, trebuie acordul bancii sau al creditorului in cauza.

Dosarul astfel completat va fi prezentat notarului public pentru verificare.

In principiul, sunt necesare aceleasi acte ca si pentru un contract de vazanre-cumparare. Este posibil ca notarul public sa mai solicite si acte de stare civila doveditoare a gradului de rudenie intre partile semnatare.

Pentru o promisiune de vanzare-cumparare, numita si antecontract, sunt in general necesare:

• actele de stare civila ale partilor persoane fizice ( buletine, certificate de nastere, si dupa caz, certificate de casatorie, hotarari sau cerficate de divort, certificate de deces, conventii de schimbare a regimului matrimonial)
• pentru firme, actele specifice (certificate de inregistrare, statut sau act constitutiv, hotarari sau decizii de infiintare, buletine asociati si administratori)
• actele de proprietate (contracte de vanzare cumparare, sau de donatie, sau de intretinere; contracte de schimb, titluri de proprietate, certificate de mostenitor, acte de partaj, hotarari judecatoresti, autorizatii de construire)
• schitele cadastrale ale imobilului.

Dosarul astfel pregatit va fi prezentat notarului public pentru verificare.

Notarii publici cu care lucram in mod obisnuit realizeaza perfectarea unui contract de vanzare-cumparare a unui imobil a doua zi fata de ziua prezentarii dosarului.

Deseori se intampla, daca dosarul este depus la sediul notarului public in prima parte a zilei, semnarea actului sa aiba loc in partea a doua chiar a aceleasi zile.

Nu este exclus insa, pentru cazuri complexe, iesite din comun, precum si in perioadele aglomerate ale anului, sa se amane semnarea contractului cu o zi sau doua.

Costul actelor notariale nu este fix. Se calculeaza prin aplicarea unui procent la fie la pret, fie la valoarea bunului daca pretul este mai mic decat valoarea imobilului stabilita de notar pe baza unui indrumar avizat de ANAF. Acest procent este variabil, si scade odata cu cresterea pretului. Deci la un pret mai mare, se aplica un procent mai mic.

Dar si complexitatea dosarului influenteaza costul actelor la notar. Deci nu putem anticipa cu exactitate costul notarial doar functie de pret.

Pentru fiecare tranzactie in parte, vom prezenta dosarul notarului public pentru verificare si pentru calcularea costului.

Pentru a fi acceptate procuri (imputerniciri) din strainatate pentru perfectarea unei tranzactii, trebuie ca aceas procura sa fie facuta dupa rigorile legii din Romania. In Romania, legea prevede ca o procura se face in forma autentica, cu asumarea raspunderii notarului public pentru continutul si forma procurii.

Din pacate, in majoritatea tarilor europene, procurile nu respecta aceste cerinte, ele fiind facute fara asumarea raspunderii notarului instrumentator pentru continutul procurii. Diferentele sunt subtile, si doar un jurist bine pregatit poate percepe diferenta intre o procura OK si una fara asumarea raspunederii notarului.

De aceeas, sfatul nostru este ca atunci cand este posibil, sa mergeti la Consulatul Romaniei pentru intocmirea unei procuri in strainatate.

O procura este valabila, in general, trei ani de la data intocmirii. De la aceasta regula sunt si exceptii, si anume chiar in textul procurii se poate trece in mod expres (ca nr de ani, sau ca data calendaristica) o alta perioada de valabilitate.

Daca in textul procurii nu a fost trecuta nici o data de valabilitate, procura este valabila conform Codului civil, trei ani.

La fel este valabila doar trei ani daca in procura s-a trecut o perioada de valabilitate definita in orice alt mod decat expres (adica in loc sa se spuna x ani sau pana la data de zz.ll.aa, s-au folosit expresii gen „pana la indeplinirea mandatului” sau „pana la revocarea expresa”).

Simplul fapt de a fi nou, nu face un apartament mai bun.

Ceea ce vedem cu ochii nostri, gresie, faianta, si var, oricat de placute, sunt doar superficiale in a da valoare unui imobil, si pot fi relativ usor schimbate.

Ce conteaza cu adevarat este calitatea si robustetea constructiei, si modul de intretinere in timp.

Deci doar dupa vechime nu putem hotara, De fiecare data, trebuie avute in vedere calitatea constructiei in ansamblul sau.

Iar pozitia apartamentului, conteaza foarte mult, poate chiar mai mult, zicem noi, decat anul construirii.

Un apartament bine plasat in centru, chiar neingrijit si fara imbunatatiri, poate chiar mai micut, are sanse mari sa fie mai scump decat un apartament nou dintr-un cartier marginas.

Intotdeauna va conta pozitia si vecinatatile. Noutatea se trece cu anii.

Intotdeauna investitiile in imobiliare s-au dovedit de incredere.

Desigur exista piete si servicii care va pot aduce (poate) un profit mai bun (actiuni la bursa, mai nou criptomonede, etc) dar au in general dezavantajul de a presupune un grad mai mare de risc.

Noi consideram ca in afara de afacerea dumneavoastra proprie, pe care este cel mai bine sa o cesteti si sa o dezvoltati, este cel mai indicat ca surplusul financiar sa il investiti in imobiliare.

Aprobarea unui credit poate dura de la cateva saptamani, pana la cateva luni.

Am intalnit in practica si situatii in care in doua saptamani de la depunerea cererii creditul era aprobat si deja se depuneau actele la notar pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare.

Dar am intalnit si situatii in care de la depunerea cererii de creditate trecusera trei luni si inca nu venise aprobarea creditului.

Conteaza foarte mult situatia particulara a fiecarui client, nu poate fi estimat cu exactitate cat va dura aprobarea creditului nici macar de lucratorii de la banca respectiva.

Dar noi recomandam a se lucra cu un timp de asteptare de doua luni, pentru a evita situatii neplacute de genul actelor aditiionale la promisiuni de vanzare-cumparare pentru prelungirea termenului pana la contractul final.

Sfatul nostru este ca niciodata sa nu platiti un avans pentru un imobil fara a fi perfectat mai intai un antecontract (o promisiune de vanzare-cumparare) la un notar public.

Politica noastra este ca de fiecare data, sa indrumam partile pentru antecontract catre notarul public, care va face o analiza completa a situatiei imobilului.

Nu platiti sume consistente de bani fara a avea mai intai o siguranta a corectitudinii actelor vanzatorilor. Aceasta cu atat mai mult cu cat pot exista situatii in care chiar si fiind de buna credinta, vanzatorii sa nu constientizeze lipsurile actelor lor, iar notarul public sa refuze perfectarea tranzactiei.

Pentru a se putea tranzactiona un imobil ipotecat in favoarea unei banci, este necesar ca prim pas, sa se obtina acordul bancii respective pentru perfectarea tranzactiei.

Chiar si pentru a se face un antecontract, trebuie mai intai sa se obtina acordul bancii.

Simplu spus, ipoteca inseamna ca banca are drept de veto (sa se opuna) la orice doreste proprietarul sa faca cu imobilul respectiv. Si orice doreste proprietarul sa faca, mai intai trebuie sa ceara acordul bancii.

Deci nu platiti nici un avans, pana nu va fi semnat un antecontract (promisiune) la notarul public, pe baza unui acord scris eliberat prealabil de banca!

In situatia in care doriti sa cumparati un imobil care figureaza cu taxe si impozite neachitate fata de bugetul local (Primarie), NU se poate perfecta direct contractul de vanzare final. Codul fiscal prevede ca este NULA orice vanzare/donatie/etc pentru care nu au fost deja platite, la momentul perfectarii, impozitele locale, fapt atestat prin certificatul fiscal pe zero eliberat de Primarie.

In aceasta situatie, solutia pe care o propunem este de a se perfecta mai intai o promisiune de vanzare cumparare, cu plata unui avans indestulator pentru a putea fi achitate datoriile catre Primarie. Apoi cu avansul se vor plati datoriile catre Primarie si vanzatorul va obtine certificatul fiscal pe zero. Si abia dupa aceasta, se va intocmi contractul de vanzare-cumparare final.

Bineinteles, sfatul nostru este ca promisinea de vanzare-cumparare sa se semneze la notarul public, care va verifica daca mai sunt si alte probleme juridice legate de imobil.

Daca esti proprietarul unui imobil care este deja dat in chirie, si doresti sa vinzi imobilul respectiv, desigur ca poti perfecta tranzactia. Dar trebuie sa comunici acest fapt noului proprietar, care se va subroga in (adica va prelua) toate drepturile si obligatiile tale care rezulta din contractul de chirie. Deci contractul de chirie nu va inceta, dar vei fi inlocuit in cadrul acestui contract de chirie de noul proprietar.

Toate drepturile si obligatiile tale fata de chiriasi vor trece asupra noului proprietar. Este bine sa discuti aceste aspecte si cu chiriasii tai.